재정경제부가 8월 3일 공식 발표한 2026년 세제개편안 부동산 핵심 내용을 정리해 드립니다.
2026년 부동산 세제개편안 핵심 정리재정경제부 2026.08.03 발표 | 2026~2029년 단계 시행
■ 개편의 큰 방향 — 2가지 패러다임 전환
부동산 세금의 기준이 '주택 보유 수'에서 '주택 가격' 중심으로, '보유 기간'에서 '실제 거주 기간' 중심으로 전면 개편된다. 실거주 1주택자에 대해서는 세 부담을 완화하는 반면, 32억 원 초과 고가 주택·비거주 1주택자·다주택자의 종합부동산세를 단계적으로 인상하는 것이 핵심이다. AlphabizInfodemic
■ ① 종합부동산세 (종부세) 개편
기본공제액 차등 적용 (2026년 즉시)
1주택자의 기본공제액이 실거주자는 12억→14억 원으로 올라가고, 비거주자는 9억 원으로 낮아지는 등 거주 여부에 따라 차등 적용된다.
시가 20억 원 이하 실거주 1주택자는 종부세가 면제되며, 32억 원 이하의 경우에도 세 부담이 소폭 감소할 전망이다. 서울 마포·용산·성동구의 일반 아파트 대부분이 32억 원 이하에 해당해 실거주자는 큰 영향을 받지 않는다.
고가·비거주 주택 세율 인상 (2027년~)
실거주 주택이라도 시가 30억 원부터는 종부세 부담이 늘어나고, 40억 원 이상 초고가 주택에는 중과가 이뤄질 예정이다. 시가 20억 원이 넘는 비거주 1주택의 종부세는 내년 4배 이상 뛴다.
공정시장가액비율 단계 인상
공정시장가액비율이 1주택자는 현행 60%에서 70%로, 다주택자는 80%로 상향 조정된다. 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 세금이 늘어나는 효과가 있다.
세부담 상한 상향
세부담 상한이 직전 연도 보유세의 150%에서 200%로 높아진다. 단, 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자로 보유세가 소득의 10% 이상인 경우 소득요건을 적용하지 않는 특례가 신설된다.
■ ② 양도소득세 — 장기거주소득공제로 전환
장기보유특별공제를 실거주 중심으로 개편하고 명칭을 '장기거주소득공제'로 변경한다. 현재 보유 연 4%·거주 연 4%씩 최대 80%에서, 2029년부터는 보유공제를 폐지하고 거주기간에만 연 8%, 최대 80%를 적용한다. 공제 금액 한도는 현행 무제한에서 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원으로 제한된다.
■ ③ 다주택자 양도세 중과 — 한시 완화 (2027~2028년)
다주택자에 대한 종부세 등 보유세가 단계적으로 올라가는 점을 감안해, 매도 의사가 있는 다주택자에게 주택을 처분할 기회를 주겠다는 취지로 2027~2028년 2년간 중과세율을 한시 인하한다.
현재 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 가산해 최고 각각 65%·75%에 달하는 중과세율이 적용된다. 2027년에는 중과세율을 각각 5%포인트·10%포인트 낮추고, 2028년에는 10%포인트·15%포인트로 완화한 뒤 2029년부터 현행 수준으로 복귀한다.
■ 단계별 시행 일정
| 시기 | 주요 내용 |
|---|---|
| 2026년 | 기본공제액 차등 즉시 적용 (거주 14억·비거주 9억) |
| 2027년 | 고가·비거주 종부세 세율 인상, 양도세 중과 1단계 완화 |
| 2028년 | 1·2주택 세율 통일, 공정시장가액비율 80%, 장특공제 한도 20억 |
| 2029년 | 보유공제 폐지, 장특공제 한도 10억, 양도세 중과 원상 복귀 |
■ 핵심 체크포인트 (서울 실거주 1주택자 기준)
구윤철 부총리는 "시가 30억 원 이하 실거주 1주택자의 보유세 부담은 줄어든다"고 설명했다. 그러나 시가 30~32억 원 초과 주택 보유자라면 2027년부터 세 부담 증가가 본격화되고, 거주하지 않는 주택이라면 즉각적인 세금 충격이 예상된다. 비거주 1주택자에 대한 예외 규정이 마련될지, 다주택자 양도세 중과 유예가 실제 매물 증가로 이어질지는 향후 정책 시행 과정에서 중요한 변수다.
